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来源:互联网 编辑:佚名 时间:2018-01-18 19:52:02

总结展望|2017年三季度房地产市场九大变化(下篇)

原标题:总结展望|2017年三季度房地产市场九大变化(下篇)

小Q导读:《2017年三季度房地产市场总结展望》之企业篇。

变化八:企业业绩

前三季度龙头房企持续增长

部分房企上调销售目标

伴随2017年上半年热点城市限购限贷政策进一步收紧、购地监管力度加大,苏州书生商友前三季度,苏州书生商友房地产总体市场降温、市场环境更为复杂。然而,苏州书生商友虽然多数规模房企三季度业绩低于全年平均水平,但销售业绩仍然延续了去年的增长势头,业绩同比大幅增长。其中,部分规模增长较为迅速的房企于中期业绩会上上调年度销售目标,有望实现进一步扩容。

龙头房企中,碧桂园1-8月销售金额为3806.7亿元,同比上升112%。在实现翻番增长的同时,碧桂园销售目标由原来的4000亿元大幅上调25%至5000亿元,但仍然完成了全年目标的76%。上半年销售势头良好、销售目标提升的房企还有龙湖、旭辉等。其中龙湖1-8月销售金额已超调整前全年销售目标,目标大幅上调36%后,其目标完成率仍达77%;旭辉在销售目标较去年全年业绩大幅增长51%的情况下,仍完成销售目标的76%。

在上调销售目标的房企中,融创和远洋业绩完成率(调整后)最低,分别为54%、58%。这也从侧面说明他们对下半年并不悲观。其中,融创1-8月销售金额已超去年全年业绩。虽然目标上调至3000亿元后目标完成率为54%,但其下半年计划开盘、2017年上半年尚未出售及现有项目的二次开盘总货值将达3879亿元,因此目标完成可期。

变化九:企业拿地

长三角和热点二线受青睐

合作、收购比重继续加大

随着行业集中度越来越高,大型房企为满足销售规模不断增长的需要,积极扩充土地储备,而部分中等规模房企,为从一个梯队上升到更高的梯队,在新增土地储备上也较为积极,截至9月中旬,拿地规模最大的前30家房企,新增土地建面已接近去年全年总值。在此背景下,今年以来,房企拿地表现出4大特征。

特征一:冲刺千亿的企业拿地规模翻倍

随着行业集中度的不断提高,为抢占市场份额,部分中等规模房企明确提出短期内要实现千亿销售规模的目标,这些企业在冲刺千亿目标的过程中对土地储备获取也更加积极。在中期业绩发布期间,明确提出或预计可以在一两年内实现千亿的企业,旭辉、富力、远洋今年以来拿地就十分积极。截至9月中旬,远洋地产、旭辉集团拿地总额均达到了去年全年拿地金额的2倍多,富力地产拿地建面为也达到去年全年拿地总建面的2倍多。

特征二:积极布局热点二线城市

在城市布局方面,热点二线城市仍然是房企投资布局的重点。今年以来,拿地规模最大的30家房企积极布局热点二线城市,其对二线城市的投资额在各级城市中占比最高,达到50%左右。由此看来,企业对城市容量大,政策高压下销量不俗的二线城市更具信心。而在单城市方面,南京、杭州、天津、武汉、合肥、苏州、郑州、济南、成都尤为受房企青睐,占到30家房企二线城市投资额的超7成。这些重点二线城市或为省会城市、或为区域中心城市,一直都是房企争相布局的重点城市,市场去化普遍较好,具有较好的投资前景。

特征三:长三角区域为投资热点

在区域布局方面,长三角区域最受房企青睐今年以来,拿地规模最大的30家房企,在拿地金额区域分布上,长三角区域在四大区域中占比最高,超30%;而在新增土地建面上,长三角区域占比也上升最明显。显示出长三角区域仍然是房企最热衷投资的区域。房企青睐长三角的主要原因:2017年以来,一二线城市受到政策打压投资受限,核心城市周边成为企业投资新热点。长三角区域作为一个多核心发展都市圈,拥有上海、南京、杭州和合肥多点带动,且交通路网发达、经济稳定、配套设施相对完善,整体城市圈发展活跃,更受到企业投资青睐。

特色四:愈加倾向于收并购和合作拿地

今年土地市场火热依旧,合作拿地现象开始增多,同时非公开市场上,房企通过收并购方式也取得了大量土储,房企拿地方式愈加多元化,无论是合作方式还是收并购方式,都通过较少的资金撬动了大量资产,为企业获得土储的同时节省了资金成本,有效降低了风险。

例如,在收并购方面,融创表现突出。融创今年在公开市场鲜有拿地,今年以来已完成七起并购,共获得6642万方土储。从所得地块质量来看,企业收并购所得土储8成以上位于合肥、无锡、青岛等热点二线城市,平均收购成本仅为约1000元/平方米,极大降低了拿地成本。在合作拿地方面,旭辉表现出色。旭辉截至9月中旬,通过合作方式获取的土地,已高于去年全年合作拿地总数25幅,合作地块占比达到60%左右,未来还有加大之势。

END

《2017年三季度房地产市场总结展望》专题目录

一、政策从紧:“四限”继续扩容叠加信贷收紧,各地落实“租售并举”

1、部分城市重启或升级限购、限贷,季末重庆等5市同步“限售”

2、严查消费资金购房、默许首套房贷利率上浮,但房贷占比仍处高位

3、加快发展租赁住房市场,构建“租售并举”的长效住房制度

4、四季度更多二三线城市跟进、升级“四限”,信贷继续收紧防风险

二、行业调整:三季度各指标增速放缓,预计全年销售规模仍将新高

1、商品房销售增速放缓,但全年销售面积、金额同比将略有上涨

2、开发投资增速连续下滑、新开工面积减少,四季度趋势维持

3、土地购置“量价齐升”,供地结构变化带来整体地价增速放缓

三、供应下滑:限价致一二线供应低迷,三四线供应持续走高

1、一线城市同比锐减33%,预计四季度仍持续低位

2、二线城市同比跌多涨少、分化明显,四季度供应将迎来高点

3、三四线城市供应量同环比皆上升,料四季度仍持续高位

四、成交走低:政策趋紧、供应不济、需求显疲态,成交仍低位徘徊

1、各线同、环比双双锐减,一线和三四线环比跌幅皆超30%

2、一、二线小幅回升而三四线整体下滑,四季度依旧低位徘徊

五、房价回落:热点城市房价稳中有降,三四线变盘风险积聚

1、热点一、二线城市房价稳中有降,环比下降、同比涨幅全线收窄

2、四成城市房价较二季度末小幅下滑,近半三四线房价同比涨20%以上

3、一、二线房价环比稳中有降,三四线房价显著下调风险累积

六、库存上升:半数城市库存、消化周期较6月末显著上升

1、9成城市库存较去年同期下降,但半数库存、消化周期较二季末上升

2、城市分化愈加显著,四季度库存继续减少的幅度将收窄

七、土地增加:成交规模、价格显著上升,四季度价格有望回归理性

1、三季度成交规模回升显著,一线土地溢价率受制回落

2、中西部经济强市成交规模持续领先,热点二线城市溢价率居高不下

3、四季度地价有望回归理性,租赁用地成为土拍新潮流

八、企业业绩:前三季度龙头房企持续增长,部分房企上调销售目标

九、企业拿地:长三角和热点二线受青睐,合作、收购比重继续加大

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