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不要对我说谎第一季

来源:互联网 编辑:佚名 时间:2018-01-24 13:50:31

每周城事003期 | 风口上的环沪市场:嘉兴(一)

原标题:每周城事003期 | 风口上的环沪市场:嘉兴(一)

文/长三角城市与投资研究中心(公众号ID:dichan_touzi)

克而瑞原创出品,不要对我说谎第一季每周相见,不要对我说谎第一季转载须注明上述作者和出处

风光谢幕的2016年,不要对我说谎第一季环沪地区的昆山、太仓、吴江、嘉兴、嘉善等地市场高热,外溢需求高涨,房价提速上升,在后半程纷纷加入调控大军。而在这些环沪第一圈层的城市中,嘉兴市区却一直是沪杭的夹心层,与其他几个近沪城市相比,基建利好、规划能级等都相对不足,在承接环沪红利方面更有嘉善的截流,没有绝对的临沪优势;在前几年嘉兴市区的基本处于供大于求的局面,本地化明显,存量较大,基本走的以价换量的路。既然如此,整个嘉兴市区的走俏缘起何处?

一、市场环境

虽然2016年初全国政策放松,但嘉兴楼市却表现滞后,但在嘉沪房价剪刀差、“嘉沪同城”、“沪九条”出台等诸多背景下,受上海大量外溢和投资客蜂拥而至的影响,嘉兴楼市下半年终究还是开始升温,房价越炒越高。短短几个月,房价普遍在万元以上。据悉,某些沉寂多年的楼盘不仅销售一空,而且能够高价售出,之前无人问津的楼盘,同样求而不得!

嘉兴2016年1-12月商品房成交均格走势(元/㎡)

数据来源:嘉兴房产超市网

2016年嘉兴市本级共成交各类商品房约48835套,成交金额约385.49亿元。总成交量同比2015年(25982套)上涨88%。

嘉兴2016年1-12月商品房成交量走势(套)

数据来源:嘉兴房产超市网

据当地房地产机构了解,今年嘉兴市场上海客户比例攀升,6-9月高峰期超过50%。而上海客群中投资置业客户占比达70%以上。2016年的嘉兴市场,上海客户的贡献明显,而“嘉五条”对于中介机构的管控力度,也显示出分销对于市场的推动作用不小。而在外溢进场之前,嘉兴的库存去化压力还是不小的,市场也表现出以价换量的趋势,缺乏上行动力。

从这个缩影我们可以看出,嘉兴市场具备稳定的内生需求,但嘉兴的提升驱动主要依赖于上海外溢,需要借助的外力较强。

所以在大量的外来需求和投资流造就的短暂繁荣之后,嘉兴还是在第四季度迎来“嘉五条”和“限购”,至此外地购房受到抑制,投资客纷纷离场,购买需求重新回归本地。

其实作为临近上海的三线城市,嘉兴市场与上海的剪刀差巨大,成为上海外溢的选择也是情理之中;况且在政策规划层面,《上海市城市总体规划(2016-2040)》也明确将嘉兴写进上海大都市圈,意味着未来嘉兴与上海在经济、能源、交通等方面的联系将更加紧密,更加利于嘉兴共享上海的优势资源和服务,承接上海的产业转移和要素溢出。

这也是一些房企仍持续看好嘉兴市场的原因,仅是在和其他临沪城市相比,嘉兴市区的相对优势较小,而且市场的利好和稳定性还需要结构性地看待。

本周,我们同样来大致梳理一下这个城市的发展概貌。

上海1+6都市圈

二、区位交通

嘉兴,位于浙江东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带,是长三角城市群、上海大都市圈重要城市,位于上海、苏州和杭州的中心位置,与上海、杭州、苏州、宁波等城市相距均不到百公里,位于上海西南方向。这个区位多少是有些尴尬的,首先城市位于沪杭之间,但均不接壤,近沪有嘉善阻隔,近杭有海宁、桐乡

再来看下,上海方向市域的功能规划。我们从下面三张图可以明显看出:从城市开发边界来看,上海西北角基本上可以开发成片触及边界,而西南角的开发边界则相对零散,嘉兴市区与沪上集中建成区的隔绝较大;而这片区域在以往以及最新的《2040总规》中都是大片的生态保护片区和农保用地。

上海城市开发边界规划图

上海市域生态保护示意图

上海市域基本农田规划图

而位于上海西北方向的昆山、太仓与上海主城区距离近,且嘉定、宝山等区的外来人口比例高,具备外溢基础,西南角的金山则以重化工等产业为主,人口层次不占优势,外溢基础远不如嘉定和宝山,而且还会受到嘉善、平湖等县市的截流,所以在整个外溢的趋势上,嘉兴市域本身便不具备优势。外溢的趋势也更多体现出地缘跨区特征,西南三区倾向明显。

上海与嘉兴交通衔接

环沪城市区位交通

三、经济发展

嘉兴经济总量较低,2015年生产总值871.3亿元,人均GDP7万元,近三年平均增速8.5%;2015年昆山生产总值达3080亿元、太仓1100亿元、南通市区1410亿元,相比之下,嘉兴经济总量仍居于后位,人均GDP不足太仓、昆山的50%,地区经济能级较弱。

嘉兴市区历年GDP情况及增长率

数据来源:嘉兴统计局,其中GDP增长率为名义增长率

而嘉兴下属的县市经济则表现抢眼,整体的发展与市区差距较小,发展相对均质化,2015年嘉兴市区的人均GDP仅高于桐乡,海盐、海宁、嘉善及平湖均超过市区。

2015年嘉兴及下属县市人均GDP (元)

从产业能级来看,嘉兴市域主要以汽车零部件、光机电、太阳能光伏、光热、电子信息、纺织服装、皮革箱包、化工新材料等产业为主,其中嘉善引进华夏幸福的高铁产业新城;桐乡则有世界互联网大会永久落户乌镇,乌镇以及桐乡将成为中国互联网产业的聚集地和前沿阵地;还有海宁的皮革城、平湖的制衣,在全国都比较知名。相比之下,嘉兴市区的发展则中规中矩,反而没有下属县市产业名气大。

而相较于其他环沪城市,太仓、昆山及南通市区外资占比均超过40%,对外开放程度高;而嘉兴外企产值占比仅为33.9%,与下属县市嘉善外资产值占比46.2%相比,外资导向能力明显不足。

2015年环沪主要城市内外资企业工业产值占比,亿元

四、人口发展

从近几年的人口来看,嘉兴市区的常住人口增长缓慢,至2015年常住人口为122.8万人,仅增长0.4%。

嘉兴市区近年人口走势(万人)

数据来源:嘉兴市统计信息网

而近年上海的外溢效应给周边城市太仓、昆山等地带来了人口红利,其中嘉兴下属县市嘉善邻近上海,地理优势明显,15年末常住人口呈现新增;桐乡、海宁2015年常住人口增长较为明显,分别增长了2.75%和0.75%,包含了较多的外来人口,人口规模仅次于市区。

纵观嘉兴市区的人口格局,南湖区和秀洲区(含经济开发区)人口分布较为均匀,均在60万人左右;在长三角规划中,预测嘉兴至2020年市域人口将增加133万,且不说此目标能否达到,仅从嘉兴市区每年不足一万的人口增量来看,未来吸附优势并不明显,进而可知嘉兴整体方面,在2020年市域人口达成目标的可能性较小

五、城市发展格局

从嘉兴总体规划的功能布局来看,嘉兴即分为中心片区,东南片的南湖新区和国际商务区,西南片的秀洲新区和经济开发区,城市总体发展格局为“东进西拓”

地处沪杭中间区域令嘉兴十分尴尬。从规划中看,嘉兴在亲沪和近杭发展方向上摇摆不定,与其下属县市对比,环沪红利不如嘉善,沿杭发展不如海宁、桐乡。正因为如此,嘉兴在承接邻近核心城市交通、产业等方面处于弱势,不如更近一步的嘉善等地。

但正是在这样的环境下,2016年嘉兴市场仍然得到了惊人的提升,可见环沪效应的作用着实不小,后续这种趋势会更为明显。但我们理性的来看,纵观整个环沪市场格局,具备绝对利好位置的仍然是昆太区域,吴江目前表现出的还是承接苏州的利好,嘉兴虽然在环沪红利释放的圈层,但在力度上一般,但其毕竟是地级市区,从各方面来说,内需仍然十分稳健,在合适的节点、优质地块的选择性布局同样值得考虑。

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