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新年祝福的图片

来源:互联网 编辑:佚名 时间:2018-01-22 18:13:01

徐斌:一入买房深似海,车位都能是个坑

原标题:徐斌:一入买房深似海,新年祝福的图片车位都能是个坑

文 | 徐斌

房产交易中,新年祝福的图片买卖双方为了节省时间、减少成本、降低风险,新年祝福的图片会委托律师参与其中,进行协商、谈判等工作,在我们所,这项业务被称为陪购/售——陪同业主买卖房屋。随着业务增多,我发现了一个新问题:对很多业主来说,买房是大事儿,买车也是大事儿,但买车位却是个小事,然而往往就是这个小事出了大事。

车位确实比房子、车子便宜很多,但没人注意到它其实是房子和车子的一部分,当成小事处理,很有可能影响居住体验:

如果你的车位离你房子很远;

如果你的车位比想象中紧凑;

如果你的车位是掏了两次钱;

如果你的车位根本没有产权

……

这些如果是都是真的,你还想买这个车位吗?不会!事实上,但凡有一个是真的, 你就会想退掉这个车位!

假车位可能已经在配送中。

2011年8月25日,浙江省桐乡市李某购买了罗马都市小区某商品房一套,同时花了30万元购置了该商品房相应地下车库第10、11、12号三个车位,他以为车位是三个并排或距离相近的车位,结果在收房时才了解到10号车位的位置,该车位被分配在远离所购房屋的位置,且该区域既不属于所再楼栋所属地下车库,也不靠近所购房屋,由于影响车位使用,到了2016年7月份的时候,李某把开发商告了——要求换为距离近的车位,否则退掉。这个车位距离房子只隔了三个房子,要隔了一个小区那还了得!

2013年6月26日,湖南省岳阳市罗某以13.5万元购买某大名都楼盘一个地下停车位并一次性付清全款。交付时发现该车位于两柱之间并行的三个停车位中间,两柱之间空间宽7.2米,长5.11米,停车位按从柱边起每个车位宽2.4米划分。根本满足不了其的使用要求,停车困难,停车后人员下车困难,车辆油漆经常被旁边车位车辆刮擦。罗某于2016年1月将开发商告上法庭——要求解除合同。车位是给车用的,停了车打不开车门,我要这车位有何用?

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打不开车门

2015年3月27日,湖北省武汉市胡某与某洲公司签订《停车位合同》,以11万元的价格购买位于某洲1号车库某停车位,胡某按约付清全部停车位价款,某洲公司按约定将停车位交付胡某。其后,胡某发现购买的不是车位所有权而只是租赁70年——停车位所占用土地系人防工程,只租不卖。而法律规定租赁合同不能超过20年,就发生了虽然购买了车位,却在房地部门办不了产权证的局面,随即提起诉讼要求确认合同无效,返还车位款——买了个房子没有房本,搁谁谁愿意?

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办不了证

所以到了交房的时候,你不仅要看房屋的装修、质量、配套、层高等问题,还要看所购车位的大小、位置、性质等问题,要不然只能等入住才会发现自己买了一个假的车位,如果还没买,就防着点正在配送的假车位。

如何验收车位是不是假的?

近段时间,房屋市场的房价有所下降,车位价格也随之下降,但因为车位比房子便宜太多,即使价格下降了并不明显,价格下降之后仍然很高:武汉以外的两个“不在线”的城市,假车位都已经卖到了十万,要是在北上广买到一个假车位得亏多少钱!车位的坑,不得不防。

车位一般分为三种:产权车位、人防车位、无产权车位。

产权车位主要看登记,也就是看名儿,在房管局登记的是谁的名字就是谁的。这种车位是规划立项中的一部分,手续齐全,通常情况下,业主内心想要购买的都是这种车位——有产权、能办房本、随时买卖……这种车位产权最初在开发商,开发商可以租、也可以卖、还可以送,出租的占三成左右,卖的占六成左右,送的基本不到一成,而且送车位已经早些年的事儿了。最近几年看到送的都是假车位,要么人防、要么无产权,这种产权车位是基本可以放心买的。

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车位产权证

人防车位,本质上是被改为停车位使用的人防工程,战时用于人(民)防(空),平时作为车位,但有一个前置条件:占有使用单位或个人要向当地人防主管部门提出申请,经批准领取《人防工程使用证书》后,才能办理其他手续和使用。国家要求新项目必须建设人防工程,同时又鼓励投资、管理和使用人防,提高效益,因而这种车位在新小区都会存在,另一个原因在于“谁投资、谁使用、谁受益”,所以开发商也不会让它空着——出租或者出售。

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人民防空

由于人防是属于国家的,所以出租是人防车位的常态,即便是出售也只是出售使用权,无法取得所有权,本质上仍是出租,开发商会把人防车位和产权车位放在一起卖,因而很少有人能事先发现办不了产证。由于现在小区都实行人车分流,规划产权车位和人防车位都在地下很难分清,要识别人防车位的话,就得注意附近有没有一个厚重巨大的防护门,或者留意人防工程的字样。

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人防铁门

无产权车位,又称为共有车位,既不在立项规划中,又不是人防工程,只是占用共有道路或绿地之后改造出来的停车位。在没有业委会的情况下,这些车位都在开发商或者物业公司手里攥着,收的钱也都进了他们的腰包,但其实占用了业主共有的道路和绿地,收益就应当属于业主。这种车位卖的话容易引发民愤,伤及开发商或者物业自身,只能用于出租或者收停车费。这种车位即使发现了猫腻,单个业主也无能为力——单个业主不能主张全体业主的利益,但一旦有了业委会,局面马上就不一样:

2015年4月,重庆市九龙坡区某小区业委会与开发商某公司因地上停车位归属问题对簿公堂,该小区停车位共计636个,其中地上393个,地下243个,地上车位每个价值3万,共计1179万元。过千万的车位,谁不想要?这些车位就是公共道路改造而成,最终全都判给了全体业主。如果没有业委会,业主无法以个人名义来主张属于全体业主的权益,因而要彻底解决无产权(共有)车位的问题,就要先解决业委会问题。否则,你不仅要用假车位,还要白送钱给开发商,最难接受的是,还得忍受物业公司的压迫。

网购不理想,搭上邮费就可以七天无理由退货,而买到了假车位,不仅要投入时间、耗费精力,有时还要委托律师,才能最终退掉。你如果想要降低成本,就必须在购买之前擦亮眼睛;要不然,我就再开一项业务——陪购车位。

思考题:随着人工智能和共享经济的发展,说了很久的“共享车库”有没有可能改变这种不合理车位的现状?

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