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aged 12 years

来源:互联网 编辑:佚名 时间:2018-01-17 11:11:43

2017承上启下,房地产开启新时代篇章

原标题:2017承上启下,aged 12 years房地产开启新时代篇章

未来5-10年,aged 12 years房地产市场规模应在顶部位置徘徊,aged 12 years这将是新格局形成的最后机遇,错过,势必不能再来

导读

“十九大”已胜利闭幕,房地产人也开始了新的征程,租赁用地供应大爆发,REITs产品频频面世,时代在变革,地产在创新,让我们迎接房地产新时代的篇章。

增量市场已至瓶颈,未来5-10年呈顶部震荡格局。

中国房地产经过20多年的发展,经历了中国城镇化率从30%到60%的高速发展期,释放出空前的土地红利,带来巨大的财富效应。2016年中国房地产销售规模已达到12万亿元,销售面积接近16亿平方米;而2017年前三季度新建商品房销售面积为11.6万平方米,销售金额9.2万亿元,2017年预计销售规模同比增幅1%-3%已成定局。

不仅如此,未来5-10年,在货币政策谨慎以及去杠杆的前提下,房地产市场已经不可能出现2016-2017年这样的火热行情。但城镇化率从60%发展到发达国家80%水平,仍然需要10多年的时间,未来5-10年,房地产市场规模应在顶部位置徘徊,待城镇化彻底完成,终将呈现下降趋势。

这将是房地产市场新格局形成的最后10年机遇,错过,势必不能再来。今年还是中国房地产进入新时代的一年,解决发展不平衡问题已经变成核心。

增量市场得改善需求者得天下

商品房形成品牌是在最近的10年,原来的商品房大都建筑品质差,服务也不行,严重影响了人们的生活品质。

同时,大城市人均收入与10年前相比已不可同日而语,而高品质的住宅仍是稀缺品。以上海为例,外环以内仍存在大量的房龄长,配套差,物业也不行的老公房,与周边的品牌商品房价相差30%以上,已不能满足人民生活改善的需求。

因此,未来的房地产市场是改善性需求的天下,增量市场上涌现出的新星,都是聚焦改善性需求的开发商,如融创、蓝城、融信等。

未来10年,谁能迎合消费者需求,就能改变其在行业的地位。但改善不一定只是大户型,小户型也要改善,改善不仅体现在建筑品质,还有教育、医疗、文化、商业配套的同步改善。

多主体供给,多渠道保障与租购并举

首先,是多主体供给。原来唯一的土地供应方是政府,因为土地被政府垄断。未来土地供应方将变成政府、集体企业和个人,集体企业甚至个人宅基地都有可能进入市场。以前的单一主体将变成多主体,政府会转变为规则制定者,并监督规范市场。最新发布的政策显示,大城市集体用地也可做为租赁用地,这很有可能会成为另一个突破口。

其次,是多渠道保障。过去20年中国房地产市场一直走的是市场化的商品房制度,而这已不能适应新时代的要求。未来,政府的人才公寓、集体用房、公有产权用房、公共租赁用房、个人租赁用房都将成为房地产保障房,并对低收入人群进行补贴,实现住有所居,满足人民日益增长的美好生活需求。

第三,是租购并举。租购并举的核心是对老百姓实现租购同权,平等享受房屋的配套权利,否则还是只有买房才能解决;另外,租赁还要靠金融制度的改革(打通持有租赁资产的退出渠道)来实现闭环。

公募RETIs将重构商业地产新模式

2017年,新派公寓与保利租赁的REITs产品的面世,可以说是中国公募REITs的里程碑式的事件。新派公寓依靠资产的评级,而非主体的评级脱颖而出,次级份额受到权益投资人的认购,而非原始权益人的认购,实现了真正意义上的REITs产品。

保利租赁REITs虽然使用了保利集团的增信,但其储架式发行方式为公募基金的对接搭好了架构,也是一个创新。

最近,全国有上千万方的租赁用地推出,而且几乎全部是纯持有用地,这其实是政府的一种提前布局,未来公募REITs将是这类资产退出的最重要渠道,同时也是政府开辟财政收入新渠道的重要来源。

租赁资产因为享受政策而成为新的风口,而作为未来公募REITs的先行者,将具有巨大的优势,土地成本相对较低,使其具有客观的租售比,能达到公募REITs的租金回报要求。

随后而来的必将是零售地产、工业地产、养老地产等领域的优质资产的证券化机遇,REITs必将在未来3-5年的时间,成为存量物业主流的退出渠道。返回搜狐,查看更多

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